質問

ローンを早く終わらせるためには、「元金」を減らす事が一番なので。
まずは繰上げ返済をするほうがいいと思います。

次に借換えのタイミングですが、今と２年後で、金利がどうなっているのかは誰も予想できないと思うので何とも言えませんが。

今現在、金利が２.５％より安く、また長期固定金利で借りられる金融機関があれば、借り換えも良いと思います。

ただ、繰上げ返済も借り換えも、様々な「手数料」が発生します。
特に借り換えは、新たに保証料を取られますから、その辺の出費を考えると、むやみやたらに借り換えはお勧めできません。

２年後までにまた繰上げ返済できるようお金を貯めて、２年後に再度考えるという手もあると思います。

• 回答者：クラリネット (質問から18時間後)
• 0

皆さん言うように、繰上げ返済がいいとおもいます。
私もそうします。
一度、銀行などでシュミレーションしてもらうのもいいと思います。

• 回答者：まる (質問から6日後)
• 0

私も今日、借り換えの相談に銀行に行ってきました。（昼休みが潰れましたけど）
借り換えは、手数料や保証料がかなりかかり（私の場合は約60万円）、相当の金利差がないと得はしません。なので、あまりオススメしませんね。（銀行にシミュレーションを作ってもらって、判断されればいいと思います。）
また、繰上げ返済は絶対早くした方がいいと思います。
仮に300万円を2.5%で2年間借り続けた場合の金利は、約150,000円になります。繰り上げ返済の手数料は、1万円位でしょうから、少しでも早く返済するべきだと思いますよ。
つまり、今繰り上げ返済をして、2年後も借り替えないのがいいと思います。
但し、金利が大きく変動した場合は借り換えした方がよかったということになることもありますが。

• 回答者：私も繰上返済したい (質問から3日後)
• 0

＜クラリネット＞さんの回答がズバリだと思います。我が家は平成５年に建てました。当然ローンですが、かき集めて借金は２１００万円でした。まだまだバブル崩壊して間もない頃で、今から思うと馬鹿な買い物でした。多少親の援助もあり５年で繰り上げ返済完了になりましたが、その途中で借り換えをしたのです。現在の「みずほ」当時の第一勧銀さんへ・・・。３％だったと思います。ところがですよ、当初に支払った手数料と全く同じ手数料（各種調査費用だとかなんとか言われました。法務局まで行きました（親類がいたのでこちらの書類作成はタダでしてもらいましたが）。にもかかわらず１０万円以上の手数料を支払ったと記憶しています。あと少しで繰り上げ返済できるなら絶対借り換えなんかしない方がましです。＜クラリネット＞さんが言われるようにあと２年待ってよいのではないでしょうか。

• 回答者：ねこ (質問から2日後)
• 0

現在の１０年固定金利と比較すれば明らかに高い金利で借り入れをされていると考えられます。もちろん保有されている金融資産も明らかに低金利での運用されていると思われますので、繰上げ返済も有効だと考えられます。今後の金利がどうなるかという予想に基づき行動される場合、及び、所得税対策として借入残高の維持の場合、団体信用生命保険・保証人・担保や諸費用含む金利以外の融資条件が不利にならないかぎり、第一に借り換え・第二に繰り上げ返済を実施することが宜しいでしょう。同時にやるかということについては、手間・コストを考えれば基本的には同時ではないでしょうか。

• 回答者：isiwbt (質問から22時間後)
• 0

まるで 我が家のことかと思ってしまいました。
うちもあと２年後に４％ です。借り入れ残金は￥１８５０万円。

うちの場合・・・・この４月に１番上の子が入学するので
それを機に お金の見直しを始めました。
まずは ５００万を繰り上げ返済して
ボーナス分のみ 完済しようと思ってます。
シュミレーションしたら
それだけで 利息が減って生活が楽になることもわかりました。

一部繰上げ返済後、状況によって
（金利とか 世の中の動きをみながら）借り換えを考えています。

４％痛いですよね。
その前に少しでも元金を減らして 良い条件にしてから
借り替えたほうが お徳ですよ。

ちなみに借り換えの条件は 一般的に
元金が￥１０００万円以上あること。
残りの返済期間が １０年以上あることだそうです。

• 回答者：青い空 (質問から21時間後)
• 0

皆さんの回答も一理ありますが…質問者さんが困惑してしまいそうな内容になっています。

　現在の残額と、2年後の残高を比較して見てください。
現在…残金は1,800万円で金利2.5％　　2年後の金利は…４％予定
　月々の返済額は？？？
　　これだけでは大雑把な予測でしかコメントできないけれど…
　★繰上げ返済がベターだと考えます。

　何故なら、現在の金融機関の金利計算は、残債方式を取り入れているからです。　残債方式は、残金が多いときは、元金返済額が少ないからです。
例として金利2.5％で毎月１０万円返済しているとすれば(利息7万5千円、元金2万5千円)となりますが、毎月利息の額は少なく、元金返済額は大きくなっていくシステムなのです。

★残債方式…銀行関係＆消費者金融の『大手5社』がこの方式。
残金に対するその後の利率計算です。　住宅ローンは殆どの場合がこの計算となっているのです。(年率表示で10～20％前後)
★他にアドオン金利がありますが、これはクレジット関係が多く利用されているようです。(年率表示で5～20％前後)
　年率表示では残債方式･アドオン方式を比較すると、残債が高率と見えますが、実は残債方式が総返済額は少ないのです。
　利率計算によるものなのです。

　後は、あなたの金銭感覚で判断されるだけですね。
　　　　　　　　　　　　　　　　元金融関係勤務者のコメントでした。

• 回答者：io (質問から11時間後)
• 2

こゆのは試算をして見るのが一番です。と言うより、試算無しに将来の検討等は出来ません。期間や利率等を現実の状況に合わせて色々と変えてみて、最も有利なものを選択する事になると思います。

とは言う物の、実は昨年から始まった金融問題が原因で特に今後の金利については誰も予測は出来ないので大変に難しいのですが、私もKenZさんの『今より高くなるとは思えない』に賛同したいですね。私も保障は出来ませんが…^^;。

今回の場合はローン返済ですが、保険や投資等の商品についても『先ずは試算ありき』ですよ。勘で動いても大小の差はあれ後で後悔する事の方が多いと思います。

質問が分かり易くまとめてあり、内容も丁寧なので好感が持てますね。私がtakaさんにmileをプレゼントしたい位です(笑。

• 回答者：水辺 遊@まだ沈没中 (質問から2時間後)
• 2

難しい質問ですね。。。こればかりはある意味賭けの部分もあるかと。

ただ、残り17年ですよね。
借り換えをする場合でそれだけの期間のものだと2.5％は超えてしまいませんか？
まぁ変動や短期固定などリスクをとるものでしたら、もっと低いものがあるでしょうが。安全策でいくのならばぎりぎりまで2.5％で引っ張って残り15年で借り替えた方がいいのかな？とも思います。
ただ、銀行も住宅ローンのお客様は欲しくてしょうがないでしょうから、相談会などに行ってみると店頭金利よりも優遇したものを出してくれる可能性はあると思います。それで2.5％をきるものがあれば今借り換えもありかな。相談会はタダですし、いずれ借り換えするのならば勉強にもなると思いますので行ってみてはどうでしょう。土日にやっているところもありますし。

• 回答者：ラス (質問から2時間後)
• 1

2年後に４％に金利が引き上げられることが決まっているのでしたら今のうちに借り換えを考えられたほうが良いかもしれませんね。
少し調べると、20年固定金利で2.5％の住宅ローン（新生銀行）がありました。探せばまだまだあると思います。
また、住宅金融公庫はしてくれないと思いますが、銀行では住宅ローンの金利が大幅に変わる時に相談したら利率を変更してくれる場合があるみたいですし、他にもいろんな特典を用意している銀行もありますのでそれも考慮されたらどうでしょうか？

• 回答者：四谷 (質問から56分後)
• 1

ここまではっきりしてますと、「健在、借り換えするローンの条件」と「２年後に借り換えするローンの条件」次第としか答えようがないかと思います。

２年後の利率などのローン条件はわからないので予測するしかないですが、個人的には、景気後退局面といわれているので今より高くなるとは思えないです。保証しろと言われると困りますが。
今すぐ借り換え可能なローンの総支払額（手数料込）と、繰り上げ返済した場合の総支払額と、今後のローン利率をどう予想されるか、でじっくり比較されるのはいかがでしょう？

• 回答者：KenZ (質問から30分後)
• 2